Ciri dan Sifat Hak Tanggungan
Sebagai jaminan untuk suatu pemenuhan kewajiban debitur
kepada Bank, Hak Tanggungan mempunyai ciri dan sifat khusus.[1]
A. Hak Tanggungan bersifat memberikan Hak Preference (droit de
prefence) atau kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu dari pada
kreditur lainnya.
B. Hak tanggungan mengikuti tempat benda berada (droit de
suite). Ini merupakan salah satu kekuatan lain hak tanggungan. Jadi walaupun
tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan tersebut dialihkan kepada pihak atau
orang lain (dalam hal ini misalnya dijual), Hak Tanggungan tersebut tetap
melekat pada tanah tersebut, sepanjang belum dihapuskan dalam praktiknya sering
juga disebut dengan istilah dilakukan “Roya” oleh pemegang hak tanggungan.
C. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kecuali telah
diperjanjikan sebelumnya. Hak tanggungan yang melekat pada suatu jaminan berupa
tanah dan bangunan, tidak dapat ditetapkan hanya melekat disebagian bidang
tanah atau rumah tersebut. Namun dapat pula diperjanjikan bahwa Hak Tanggungan
yang membebani beberapa bidang tanah, dapat dihapuskan secara
sebagian-sebagian, sesuai dengan proporsi pelunasan fasilitas pembiayaan yang
dilakukan oleh debitur.
D. Hak Tanggungan dapat digunakan untuk menjamin utang yang
sudah ada atau yang akan ada.
Jika utang yang sudah ada, tentunya sudah jelas, tetapi untuk utang yang akan
ada seperti apa? Yang dimaksud dengan utang yang akan ada adalah utang yang
pada saat dibuat dan ditandatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan tersebut belum ditetapkan jumlah ataupun bentuknya.
Dalam setiap APHT disebutkan bahwa debitur punya sejumlah utang tertentu, yang
dituliskan’……..yang dibuktikan dengan akta perjanjian kredit tertanggal
(hh-bb-tt), Nomor xxx, yang dibuat dihadapan xxxx, Notaris di xxx berikut perubahannya
dan/atau penambahannya…..’Misalnya, pada saat akta tersebut dibuat jumlah utang
debitur masih sebesar Rp 100.000.000,- (Seratus Juta Rupiah). Kemudian karena
nilai Hak Tanggungan yang dipasang masih cukup untuk penambahan Plafon
Kredit, pada saat debitur memperoleh tambahan kredit sebesar Rp. 50.000.000,-
(Lima Puluh Juta Rupiah) dia tidak dibebani dengan Hak Tanggungan baru. Hanya
cukup menunjuk kepada jaminan yang sudah pernah diberikan oleh debitur dengan
nilai utang yang dijaminnya bertambah menjadi Rp. 150.000.000,- (Seratus Lima
Puluh Juta Rupiah).
E. Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial.
Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekusi tanpa melalui putusan
pengadilan melalui penjualan di muka umum. Namun demikian, hal yang menarik
dalam praktiknya adalah pada saat pemilik jaminan melakukan penawaran atas
upaya kreditur untuk melelang tanah dan bangunan yang dijaminkan, kreditur
masih tetap membutuhkan bantuan pengadilan untuk mengeksekusi jaminan
yang sudah dibebani Hak Tanggungan.
F. Hak Tanggungan memiliki sifat spesialitas dan publisitas.
Sifat spesialitas dan publisitas yang menyebabkan timbulnya hak Preference
kreditur. Dalam hal terjadi peristiwa kepailitan debitur, Hak Preference
kreditur tersebut tidak hilang dan menjadi separatis.
Artinya, kreditur punya hak terpisah atas obyek yang dibebani Hak Tanggungan
tersebut. Oleh karena itu kreditur berhak mendapatkan pelunasan utang terlebih
dahulu dari hasil penjualan tanah atau bangunan sebagai jaminan. Dengan
adanya publisitas tersebut pihak ketiga (Siapa pun) bisa mengecek status tanah
tersebut melalui kantor pertanahan setempat. Tujannya menghindari terjadinya
suatu transaksi peralihan hak atas tanah dimaksud tanpa persetujuan dari
kreditur selaku pemegang Hak Tanggungan.
No comments:
Post a Comment